发布日期：2024-10-14 16:50 点击次数：149
在曼哈顿，一片麦田可不是写字楼大厅里常见的景观。
但是在麦迪逊大道(MadisonAvenue)185号的营销中心，来访者走进大楼后首先映入眼帘的，就是一片10英尺（约合3米）的仿真麦田，其中的几百来株小麦“扎根于”一块巨大的泡沫塑料上，泡沫塑料表面还覆盖着鹅卵石。
“小麦象征着富饶，它是制作面包的基础原料，而且给空间带来了层次感和趣味，”仿真麦田的设计者谢尔顿·威迪格(SheldonWerdiger)说。威迪格是一名建筑设计师，也是此处写字楼的所有者RFRHolding公司的营销及设计开发总监。
RFR还拥有西格拉姆大厦(SeagramBuilding)和利华大厦(LeverHouse)两处房产。其作出包括设计仿真麦田在内的各种努力，目的就是为了招徕创新公司入驻位于东40街的写字楼。
这可能是件难办的事情。因为这座耗资35万美元（约合人民币217万元）的营销中心，就坐落于中城区中央车站(GrandCentral)附近写字楼市场的核心地带。长久以来，该街区一直是律师事务所和银行云集的地方，像高盛(GoldmanSachs)这样的公司比谷歌(Google)这类公司更常见。除了仿真麦田之外，东40街的营销中心内还有其它特色：几张野餐椅悬挂在天花板上，构成了一个艺术装置；墙上的一幅大型贴花，用以宣扬工作、生活间的平衡；几辆白色自行车和踏板车颇具艺术感地斜倚在裸露的混凝土柱上。
RFR公司在麦迪逊大道285号上所下的功夫，是中城区的业主们为了模仿中城区南(MidtownSouth)的商业环境而做出的最新尝试，也反映出纽约市的商业地产市场正在经历重大变迁。到目前为止，它是反映这一变迁的最明显信号。
受到华尔街裁汰员工、合并办公地点的影响，中城区内既有的商业中心出现了租房成交量萎靡，空置率居高不下。根据世邦魏理仕(CBRE)的调查，中央车站区有14.7%左右的空间将在来年变为空置；在中城区，这一比例是12%；而中城区南的数据则极有竞争力，仅为9.3%。
随着纽约的城市经济对创新产业的日益依赖，比如科技业、广告业和传媒业，像中城区南这样的街区也发生了变迁。当地原本充斥着制衣工人和工业厂房，如今已然转型成为市场的领导者，不仅吸引着增长迅速的初创企业，也日益受到蓝筹股企业租户的欢迎。
“租户的心理正在发生改变，”房地产经纪公司高力国际(ColliersInternational)纽约办公室的副主任詹姆斯·埃姆登(JamesEmden)说，“许多公司正在迁往西切尔西、中城区南、甚至金融区——比如露华浓(Revlon)近日宣布，将从公园大道237号搬到纽约广场1号。”
无独有偶，万事达卡(MasterCard)公司近日在东17街上的第五大道114号，租下一大片空间；而位于东村(EastVillage)的阿斯特广场(AstorPlace)51号这座出于投机目的营建的写字楼，原本并没有目标租户，如今其写字间也几乎已经全部租出。就连为初创企业提供共用工作空间和短租房的WeWork这类公司，也在迅速发展壮大。短短几年内，它在曼哈顿拥有的空间，就扩大到了65万平方英尺（约合6万平方米）。
根据世邦魏理仕的数据，在中央车站区这个子市场（这里的重新分区计划于11月被搁置），2013年的平均租金要价为每平方英尺61.2美元（约合每平方米人民币4224元），较之于2012年的每平方英尺61.12美元（约合每平方米人民币4219元）几乎没有变化。同期，在中城区南的熨斗区(Flatiron)，写字间的租金飙升了超过18%，2013年达到了每平方英尺67.44美元（约合每平方米人民币4655元），而在2012年，这一数额只有每平方英尺57美元（约合每平方米人民币3934元）。
“现在，人们花在工作上的时间比以前多得多，所以人们更看重工作环境对生活方式的体现。”RFR公司的威迪格说，“租户以前关心的是技术性指标，比如天花板的高度、窗户、卫生间质量；而现在，他们关心的是配套设施。”
为此，RFR在麦迪逊285号这处预计将在今年春开盘招租的楼盘内，为租户提供了一系列福利。这座27层的建筑以前是广告公司扬·罗必凯(Y&R)的总部。2011年，一场电梯事故夺走了一名员工的性命。如今，大楼已然经过了彻底修缮，门面也被清理和装修，大厅和机械设备都是新的。大楼内将配备一些更常见于住宅公寓的设施，包括一间单车存放室，一家配备衣物柜和男、女浴室的健身中心，和一片可以俯瞰街区景观的屋顶平台。
在一楼，有一家面积5000平方英尺（约合465平方米）的餐厅，为写字楼内的员工提供伙食，餐厅后面设有一处专供楼内商户预订的雅间。大楼还为建筑工人准备了一处独立的文娱空间，里面设有一间休息室、一间储备丰富的食品储藏室、一个带有乒乓球台和桌上足球台的休闲区。
“过去几年里，我们意识到了办公空间的重要性。它应该和住宅或酒店一样，引起人们的同等重视，”阿比·罗森(AbyRosen)说，他和迈克尔·富克斯(MichaelFuchs)是RFR的联合创始人兼联席董事长。“我们已经在住宅和酒店业务上树立了品牌，我们现在正致力于在办公空间业务上打响品牌。”
但是，将空间留给乒乓球和休息室而非用作供出租的写字间，是需要付出代价的。在住宅楼里，租户每月支付物业费，而在写字楼里，成本已经计算在租金中了。比如在麦迪逊大道285号，RFR对底层办公空间报出了较高的价位——每平方英尺60美元（约合每平方米人民币4142元）。而接近楼顶的几个楼层的要价，更高达每平方英尺85美元（约合每平方米人民币5867元）。
“租金比市价超出了15%到30%，但是我们没有遇到任何抵触，因为租户们看得到它的价值，”目前负责麦迪逊大道285号营销的世邦魏理仕高级副总裁斯蒂芬·艾农(StephenEynon)说。
RFR还断定，这些配套设施能更快地吸引租户，“建造这样的销售中心或配套设施，可能会提高成本，”威迪格说，“但如果我们能因此更快地租出空间、提高租金，那就大不一样了。”
或许他说得没错，但这也取决于街区的具体情况。麦迪逊大道285号针对销售中心的重金投入，在RFR打算租下的又一座空置写字楼——第五大道90号就并无体现。这座位于东14街的11层大楼曾被《福布斯》杂志(Forbesmagazine)整体租用。它的销售中心相对而言简陋许多：室内空间基本相当于一张空白画布，除了两张乒乓球桌几乎什么也没有。
第五大道90号的营销中心是一座11层的空置建筑。里面除了两张乒乓球桌，几乎没什么别的东西。TINAFINEBERG FOR THE NEW YORK TIMES
业主在卫生间的布置上倒是表现出了幽默感。卫生间里有一个壁挂式药柜，里面放着创可贴、卫生棉条，以及一大盒看起来没人动过的安全套。大楼的配套设施只有屋顶平台和大厅里的艺术品。
“我们不需要在这个销售中心上花太大功夫，因为它的地段位置就足以说明一切了，”威迪格说。
回到麦迪逊大道285号，营销工作正开展得如火如荼。大楼的门厅被标榜为“一座酒店大堂和一间租户休息室的结合体。人们既可坐下用餐，又能打开笔记本工作，”艾农说。楼内的餐厅也是“世界级的”。只是由于租约未定，所以尚不便为之命名。
艾农在谈到租户时说，有一家总部设在公园大道的对冲基金正在洽谈租约，想在大楼的高层部分租下整整一层空间——面积11500平方英尺（约合1068平方米），但尚未签订任何协议。还有好几份租约正在洽谈。
尽管成交量不足、投入巨大，RFR依然对它的战略满怀信心。“我们总是花钱太多，但是我们走在设计和建筑业的最前沿，做事情就得非同一般，”罗森说，“你不能把重点放错地方。现在已经没有什么东西是廉价的了，要想追求品质，就是得掏钱。”
威迪格租户中城区麦迪逊大道艾农发布于：四川省声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。上一篇：小户型建议做全屋定制吗？
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